Вопрос по сдаче квартиры в аренду

[kama4ka]

Дорогие юристы и просто знатоки. У меня тут созрел вопрос. Имеется квартира, оформлена она в равных долях. Одна сторона пенсионер (не работает - получает надбавку к пенсии и субсидию на свою долю), вторая хочет оформить ип и сдавать квартиру со всеми отчислениями, как полагается. Но тут-то и вопрос, слетит ли субсидия и доплата у первой стороны, если ип открыто на вторую и пенсионер там не фигурирует никак. И можно ли вообще по закону сдавать без потерь выплат у пенсионера. Заранее всем спасибо за участие и советы.

[Дикий Барсик]

Дорогие юристы и просто знатоки. У меня тут созрел вопрос. Имеется квартира, оформлена она в равных долях. Одна сторона пенсионер (не работает - получает надбавку к пенсии и субсидию на свою долю), вторая хочет оформить ип и сдавать квартиру со всеми отчислениями, как полагается. Но тут-то и вопрос, слетит ли субсидия и доплата у первой стороны, если ип открыто на вторую и пенсионер там не фигурирует никак. И можно ли вообще по закону сдавать без потерь выплат у пенсионера. Заранее всем спасибо за участие и советы.

Субсидия слетит, если будете справку подавать с доходами от деятельности ИП в части её доли ))) Но вряд ли вторая пенсионерка сможет сдавать всю квартиру, договор будет только на 1/2 доли. Стало быть, доходы на 1 пенсионерку не распространяются. А что такое - надбавка к пенсии? Индексация, как не работающей? Для чего открывать ИП? Фиксированные страховые взносы платить почти 33 тысячи в год? Отчеты сдавать? Почему не сдавать квартиру как физическим лицам? Заключаете договор, один раз в год подаете декларацию и платите налог. Или желаете патент оформить? http://patent.nalog.ru/info/ Изменено 24 марта, 2018 пользователем Дикий Барсик

[kama4ka]

Субсидия слетит, если будете справку подавать с доходами от деятельности ИП в части её доли ))) Но вряд ли вторая пенсионерка сможет сдавать всю квартиру, договор будет только на 1/2 доли. Стало быть, доходы на 1 пенсионерку не распространяются. А что такое - надбавка к пенсии? Индексация, как не работающей? Для чего открывать ИП? Фиксированные страховые взносы платить почти 33 тысячи в год? Отчеты сдавать? Почему не сдавать квартиру как физическим лицам? Заключаете договор, один раз в год подаете декларацию и платите налог. Или желаете патент оформить? http://patent.nalog.ru/info/

Как ип ставка может быть по упращенке 6% вместо 13, вот и пытаюсь понять как проще и выгоднее) Владелец квартиры одна пенсионерка, второй владелец просто работающий и без всяких льгот. Пенсионерка получает добавку к пенсии (раньше ее еще лужковской называли, до прожиточного минимума как неработающий пенсионер). Про патент толком не читала, надо будет посмотреть. Больше волнует не коснется ли любой вариант надбавок и субсидий пенсионера номер раз)))я имею в виду и подачу декларации и если открывать ип)

[Nlebed]

Тоже занялась этим вопросом - славать квартиру как ИП или как частное лицо - да, на первый взгляд 6% меньше 13%, но нужно платить соц.взносы, если это 33 тыс. руб. год (как написали выше), то для меня это однозначно невыгодно. Недавно узнала еще один существенный минус - если квартира сдавалась, как имущество ИП, то при ее продаже не предоставляется льгота по НДФЛ, даже если квартира была в собственности более 3-х лет

[kama4ka]

Тоже занялась этим вопросом - славать квартиру как ИП или как частное лицо - да, на первый взгляд 6% меньше 13%, но нужно платить соц.взносы, если это 33 тыс. руб. год (как написали выше), то для меня это однозначно невыгодно. Недавно узнала еще один существенный минус - если квартира сдавалась, как имущество ИП, то при ее продаже не предоставляется льгота по НДФЛ, даже если квартира была в собственности более 3-х лет

Да, тоже тут посчитала все взносы, которые должен заплатить ип при УСН 6%. По итогу у меня разница в 7 тысяч получилась между обычными 13% и 6% как ип. Вот и не удивляюсь, что народ сдает в обход налоговой жилье. Сумма налога такая не слабая вышла, почти 80 тысяч

[Ююлька]

Да, тоже тут посчитала все взносы, которые должен заплатить ип при УСН 6%. По итогу у меня разница в 7 тысяч получилась между обычными 13% и 6% как ип. Вот и не удивляюсь, что народ сдает в обход налоговой жилье. Сумма налога такая не слабая вышла, почти 80 тысяч

Прошу прощения, но если налог за год 80000, то это доход в месяц более 50 т.р. За 1/2 квартиры. Вы уверены в цифрах?

[Ktuta]

ИП и на 13% и на 6% должны уплачивать за себя фиксированные взносы. Кроме того, на доход свыше 300 тыс. по итогам года нужно ещё 1% в ПФ будет заплатить. Уплаченные взносы можно учесть к уменьшению, но только в том периоде в котором они уплачены. Т.е. ИП должен уплачивать авансовые платежи по итогам отчетного периода(квартала), что бы авансовый платёж был меньше, взносы нужно платить частями в каждом квартале.
13% хороши только если есть расходы, которые ИП может учесть в своей деятельности. Если расходов нет, только доходы, то 6% лучше. Доходом будет считаться все, что поступило на р/сч и в кассу. Т.К. всех переводят на он-лайн кассы, боюсь и кассу, если сейчас не нужно, то в скором времени заставят покупать и пробивать на оказанные услуги чек.
Может быть патент лучше рассмотреть?

[kama4ka]

Считала налог со всех долей, просто как за целую квартиру. Я все посмотрев что-то думаю проще всего тупо декларацию в конце года делать как физ лицо. Поправьте, если я не права. Налоги для меня темный лес.

[Ююлька]

Считала налог со всех долей, просто как за целую квартиру. Я все посмотрев что-то думаю проще всего тупо декларацию в конце года делать как физ лицо. Поправьте, если я не права. Налоги для меня темный лес.

Я вот, прикинув все плюсы/минусы, решила платить 13%. Но я планирую в перспективе сдаваемую квартиру продавать, поэтому мне никакие ИП не нужны, чтобы не потерять налоговый вычет.
Подать декларацию просто, дополнительных платежей нет - поэтому 13%. Если бы вменяемые стоимости патентов были, можно было бы патент приобретать, но пока это невыгодно. Изменено 25 марта, 2018 пользователем Ююлька

[NaliS]

даже если квартира была в собственности более 3-х лет

Срок нахождения в собственности изменен на " от 5 лет " давно, года 2ва.

[Дикий Барсик]

Может быть патент лучше рассмотреть?

Там очень высокий налог по патенту. Я автору ссылку на расчет дала. Мне, сумма, предложенная на сайте налоговой не понравилась.

[Дикий Барсик]

тупо декларацию в конце года делать

Или не делать
Давайте считать.
Предположим, Вы сдаете квартиру за 40 тысяч рублей в месяц.
Налог НДФЛ 13% - это 5200 руб в месяц.
В год соответственно 480 000 руб. и 62 400 руб.
Возню с к/у пока отбросим для простоты.
При этом, при исчислении НДФЛ к уплате имеются социальные вычеты, на лечение, например. Или на обучение себя и детей (не внуков). Можно так лечиться и так учиться, что и налог платить не придется. Это надо взять на заметку.Декларация -1 раз в год до 30 апреля.

Далее УСН 6% Те же условия по доходу.
480 000 рублей х 6% - сумма налога 28 800 рублей
Сумма страховых взносов фиксированная 32 385
и 1% с суммы дохода, превышающей 300 000 - у Вас получается сумма 1 800
Итого взносы 34 185.
При формировании декларации по УСН сумму уплаченных (!!! надо платить в течение отчетного года) страховых взносов, можно вычесть из суммы налога к уплате, но не более суммы налога.
Считаем - налог к уплате 28 800 - 28 800 (часть от 34 185) = 0
Возню с к/у пока тоже отбросим для простоты.
Надо учесть аспект введения обязательных он-лайн касс для расчетов с физическими лицами. А так же обратить внимание на то, что квартира полностью ИП не принадлежит и договор может официально заключаться только на сдачу половины квартиры. Но видно, что выгоднее..по налогам. Но затраты надо учесть!!! Например р/с в банке, чтобы отделить доходы от предпринимательской деятельности от всего остального. Но сейчас, по-моему, это не обязательно, если ИП работает только с физлицами. А если сдавать квартиру юр. лицу - то придется пробивать чеки по кассовому аппарату, но только до 100000 рублей..
Вроде ИП неплохо, но требования к ним, как к юридическим лицам. И самое главное - сняться с учета при прекращении деятельности, а то некоторые забывают, а фиксированные взносы капают, капают, капают..
Так что думать - тем 2-м заагадочным пенсионеркам, которые хотят соблюсти законодательство.. Изменено 25 марта, 2018 пользователем Дикий Барсик

[Дусечка]

При формировании декларации по УСН сумму уплаченных (!!! надо платить в течение отчетного года) страховых взносов, можно вычесть из суммы налога к уплате, но не более 50%

ИП безработников при УСН доходы - можно вычесть 100% суммы налогов

[Дикий Барсик]

ИП безработников при УСН доходы - можно вычесть 100% суммы налогов

Да, да!!! спасибо!!! Я сама только что вспомнила этот фактор!!! Давно с ИП не работала!!! Пост поправила. И ваше сообщение увидела!!! Спасибо ещё раз

[Дикий Барсик]

ИП безработников при УСН доходы - можно вычесть 100% суммы налогов

А вот любопытно, сдача жилой недвиги в аренду не попадает, случайно под ЕНВД там, где эти пенсионерки живут..А то всякого можно ожидать..Надо почитать!!!

[kama4ka]

Всем огромное спасибо за участие и советы. Я пытаюсь в своей голове это все уместить. Только из владельцев пенсионерка с доплатами и субсидиями одна. Вторая дочь без льгот и доплат)Больше волнует вопрос как будет со льготами и доплатами пенсионерки. Квартира то пополам в собственности. Если дочь делает ип и оформляет сдачу 1/2 квартиры, то так вообще возможно Меня эта налоговая с ума сведет, честное слово.

[Nlebed]

Срок нахождения в собственности изменен на " от 5 лет " давно, года 2ва.

если квартира была куплена до 2016 года, то 3 года, т.е. если купили в 2015 то в этом году можно продавать , 5 лет применяется если квартира была куплена в 2016 и позднее

[olik2004]

у меня знакомый через налоговую оформил....указал аренду жилья на безвозмездной основе (или как то так) и указал сумму в 100р... по крайней мере так ему посоветовал риелтор. Но детали я не уточняла.

[Дикий Барсик]

у меня знакомый через налоговую оформил....указал аренду жилья на безвозмездной основе (или как то так) и указал сумму в 100р... по крайней мере так ему посоветовал риелтор. Но детали я не уточняла.

Любопытно, однако..Аренда - это возмездный договор, т.е предусматривает плату. Или плата 100 рублей? А если арендатор платить не станет и по суду придется деньги с неплательщика вытряхивать? Будет 100 руб взыскивать? Или ему риелтор возместит?

[zaxara]

Вы пишите в равных долях, насколько знаю есть понятие совместная собственность, а не равные доли. У вас насколько поняла доли не определены, или определены? Не знаю как можно сдавать 1/2 если доли не определены. Если будете сдавать целиком, пенсионер останется без ежегодной индексации пенсии(это освещали сми), будет ли московская надбавка не знаю, скорее всего нет, наверно будет числится как работающая. Доход будет больше чем суммы исходя из которых начисляются Московские доплаты и субсидии.

Посмотрите что написано в договоре передачи - если приватизирована, если ЖСК тоже смотрите документы, по поводу какая собственность, там всё написано. Изменено 30 марта, 2018 пользователем zaxara

[kama4ka]

Собственность поделена в равных долях. У каждого по 1/2 доли и своё свидетельство на собственность (тогда их еще давали, а не выписки ЕГРН). Раньше была поделена на троих, когда приватизировалась квартира. Потом не стало одного из собственников и по наследству все поделено в равных долях было в том числе и квартира.

[zaxara]

Собственность поделена в равных долях. У каждого по 1/2 доли и своё свидетельство на собственность (тогда их еще давали, а не выписки ЕГРН). Раньше была поделена на троих, когда приватизировалась квартира. Потом не стало одного из собственников и по наследству все поделено в равных долях было в том числе и квартира.

Понятно. (Правда мне сказали в МФЦ, что свидетельства сейчас не действительно и только выписки ЕГРН)
Для начисления субсидии пенсионерку просили(не начисляют субсидию если таковой справки нет) принести справку о зарплате дочери? Если нет, то очень даже может быть, пенсионерка останется при своих доплатах. Но лучше переговорить в этих соц. организ., могут выяснится пункты о которых мы и не подозреваем.

Дочь зарегистрирована по этому адресу или только собственник? Изменено 30 марта, 2018 пользователем zaxara